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Vendre votre condo; 4 pièges qui pourraient compromettre la vente!

 

Voyez comment vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté pour vendre votre condo.

Vendre son condo par soi-même n’est pas chose facile dans le marché actuel. Vous avez une offre d’achat acceptée? Félicitations! Le premier pas est fait. Par contre je ne veux pas vous angoisser mais sachez que plusieurs offres d’achat ne se concrétisent pas en raison de problèmes reliés à la déclaration de certaines informations.

Dans ce billet nous allons aborder quelques problèmes fréquemment rencontrés par les vendeurs et nous allons identifier les solutions afin de vous évitez de gros soucis.

Une transaction de copropriété est plus complexe que tout autre type de biens immobiliers. Il existe une pléiade d’articles sur les pièges à éviter pour les acheteurs, mais bien peu d’informations pour appuyer les vendeurs dans leurs démarches. Voici une modeste contribution tirée de notre expérience des transactions de copropriété qui pourrait vous éviter l’échec de votre vente chez le notaire. Pire encore votre vente est faite depuis quelques mois et vous recevez une mise en demeure d’un huissier au moment où vous vous délectez d’un bon repas à la chandelle dans votre nouvelle demeure! Plutôt désagréable non?

1. Déterminer le poids réel de votre quote part

Plusieurs vendeurs annoncent leur propriété avec les mauvaises dimensions et superficies… à la hausse évidemment! Les gens sont, en général, de bonne foi. Il arrive souvent que les vendeurs soient les premiers propriétaires du condo et indiquent donc la superficie que le contracteur avait inscrit lors de leur achat. Mais ce sont les superficies brutes, ces mesures sont prises à partir de l’extérieur des murs et incluent parfois les colonnes que l’on retrouve dans sa partie privative ainsi que les balcons ou  la terrasse.

Pour établir les dimensions et la superficie de votre appartement, vous devez vous fier au plan cadastral déposé au registre foncier. La superficie est établie selon des mesures nettes calculées par un arpenteur géomètre à partir des divisons intérieures et excluent tout ce qui n’est pas directement lié à l’espace de vie privatif. Vous aurez compris que dans certains cas, il peut exister des écarts considérables entre les mesures du promoteur et celles de l’arpenteur géomètre. Ainsi seul la superficie que l’on retrouve au registre foncier du Québec peut être considérée comme fiable et elle devrait correspondre à celle qui se retrouve dans le certificat de localisation (réf.1).

Imaginez le sentiment de l’acheteur lorsqu’il apprend chez le notaire que son appartement totalise 925 pieds carrés, au lieu de 1150 tel qu’énoncé dans votre fiche descriptive. Certains refuseront de signer. D’autres signeront et vous poursuivront en cour, d’autres vont rouvrir une ronde de négociation éclair qui risque de vous faire perdre beaucoup d’argent.

2. Vous assurez que vos rénovations faites à votre unité soient conformes au règlement de la copropriété

Plusieurs propriétaires effectueront des rénovations dans leur espace de vie, si vous faites de même vous devez vous assurer qu’elles soient conformes. Parlez-en à votre syndicat de copropriété et/ou prenez soin de relire ce que prévoit votre déclaration de copropriété. Par exemple, plusieurs déclarations de copropriété stipulent que les revêtements de plancher doivent satisfaire un indice de minimale de performance acoustique. Si vous entreprenez des travaux sans recevoir la bénédiction de votre syndicat de copropriété, il se peut que ce soit le nouvel acheteur qui soit pris avec le problème. Si ce dernier était tombé en amour avec votre revêtement de planchers d’acajou et qu’il se fait dire par le syndicat de copropriété qu’il doit réaménager le tout, il vous sera impossible d’échapper à ses foudres. Il vous tiendra responsable et vous connaitrez peut être le déplaisir de le revoir en cour!


3. Décrivez adéquatement les parties communes à usage restreint dont vous avez la jouissance

La terminologie du monde de la copropriété n’est pas simple et plusieurs copropriétaires n’en maîtrisent pas la pleine portée. Le meilleur exemple concerne les ventes de stationnement. Il existe trois types de stationnement; partie privative, partie commune à usage restreint ou partie commune. Si vous vendez votre condo il est important de préciser le statut de votre stationnement. Ce n’est pas parce que vous jouissez d’un endroit pour stationner votre voiture que vous avez un stationnement réservé à votre usage exclusif. Il arrive qu’un propriétaire-vendeur annonce un espace de stationnement à usage exclusif alors qu’il s’agit en fait d’un espace commun. Le nouvel acquéreur est sous l’impression qu’il achète une unité avec un stationnement à usage restreint et voit un jour « son espace » occupé alors qu’il revient de l’épicerie avec l’auto plein de sacs. C’est alors qu’il apprend que les places de stationnement sont des espaces communs dont le fonctionnement est selon le principe du premier arrivé premier servi. Ca risque de chauffer !

4. Donnez un accès facile aux documents du registre de la copropriété 

Les acheteurs sérieux exigeront de consulter les minutes des assemblés de copropriétaires et du conseil d’administration des dernières années, le bilan financier de l’année en cours, l’état du fonds de prévoyance, la déclaration de copropriété, les modifications s’il y a lieu, la déclaration du vendeur et plus encore. Vous devez déclarer tout ce que vous savez, surtout ne jamais rien cacher qui pourrait causer un préjudice à un éventuel acheteur. Les voisins ont fait des rénovations à leur fondation et cela a eu comme répercussion l’affaissement de votre terrain? La partie avant de la fondation de l’ immeuble s’est abaissé d’un quart de pouce? Tout est bien stable depuis un an et vous décidez de passer le tout sous silence? Ce serait là une bien mauvaise idée car vous pourriez voir votre vente annulée sur la base de ce que les juristes appellent un dol (agissements trompeurs ayant entrainés un consentement non-éclairé) .

Si vous voulez vendre votre condo :  Soyez transparent et proactif en déclarant le problème et ses solutions, vous créerez un lien de confiance avec l’acheteur, ce qui aidera  la vente..

 

André Garceau

andre@equipebertrand.ca

514-953-2118

 

 

 

Rérérence 1: Achat et vente d’un condo, tout ce qu’il faut savoir , Me Yves Joli-Coeur, p.244