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5 facteurs à considérer avant de faire l’achat d’un condo?

Que vous soyez un premier acheteur ou non, l’achat d’un condo à Montréal est toujours un peu stressant. Voici donc 5 facteurs à considérer avant l’achat d’un condo afin d’éviter de vous retrouver avec des fins de mois difficiles.

Plusieurs personnes négligent de prendre en compte l’ensemble des dépenses reliées à l’achat d’un condo. Pour ne pas être pris au dépourvu comme Sylvain, notre client qui doit vendre son condo parce qu’il n’arrive plus, portez une attention particulière aux facteurs suivants:

 

1. Déterminez vos besoins et votre tolérance aux risques de cotisations spéciales

Qu’est-ce qui est prioritaire pour vous ? Dans quel quartier voulez-vous demeurer ? Avez vous besoin d’être près d’un métro, des écoles, de votre travail. Combien de chambres à coucher ? Espace de stationnement ou non ? Voulez-vous faire l’achat d’un condo neuf ou usagé, dans une tour ou dans une plus petite copropriété ? Une copropriété qui tolère les animaux et l’utilisation d’un BBQ ? Connaissez-vous la différence entre une copropriété divise et indivise ? Quelle est votre tolérance aux cotisations spéciales? C’est ici que Sylvain s’est malheureusement fourvoyé. Il a acheté sans intermédiaire et directement du propriétaire, un condo dans un bâtiment patrimonial. Il n’a pas porté attention aux nombreux travaux planifiés par le syndicat de copropriété et fait maintenant face à d’importantes cotisations spéciales qu’il est incapable de payer. (On y reviendra plus loin)

 

2. Déterminez votre capacité d’emprunt 

Voir un courtier hypothécaire peut vous sauver beaucoup de temps. Dans un premier temps, il déterminera votre pouvoir d’achat et vous évitera ainsi de visiter des propriétés trop chères pour votre budget. Ensuite il vous obtiendra une pré-approbation hypothécaire, ce qui vous donnera de la crédibilité auprès des vendeurs. Rappelez-vous qu’il est préférable de demeurer en dessous de sa capacité d’emprunt si vous voulez être en mesure de faire face aux imprévus.

 

3. Les frais reliés à l’achat d’un condo

  • Taxe de bienvenue : la ville vous souhaite la bienvenue à sa façon en vous envoyant un premier compte de taxes en se basant sur le plus élevé des deux données suivantes, le prix payé ou l’évaluation municipale.L’achat d’un condo de 249000$ occasionnera  une taxe de bienvenue à Montréal de 2240$ (1)
  • Inspection en bâtiment : pour l’achat d’un condo de 450.00$ à 600.00$
  • Notaire : 1100$ à 1500$
  • Les ajustements chez le notaire : vous devrez rembourser aux vendeurs les frais de condos et les taxes payées à l’avance.
  • Le coût du déménagement : variable en fonction des services de déménageurs professionnels que vous choisissez. Notez aussi que dans les grandes copropriétés des frais de 150$ ou 200$ sont parfois exigés par le syndicat lors des déménagements.

 

4. La gestion de la copropriété et le fonds de prévoyance

Lorsque viendra le temps de faire une offre d’achat il est très important de la rendre conditionnelle à l’inspection des lieux et à la lecture d’une série de documents sur la gestion de la copropriété. Les budgets des dernières années, les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et l’état du fonds de prévoyance ne sont que certains des documents à consulter.

C’est en négligeant de bien lire les documents remis par le vendeur que Sylvain est passé à côté d’une dépense très importante qui n’était pourtant pas caché. En effet, l’édifice patrimonial demandait une mise à niveau importante. Trois millions et demi de dollars devaient être investi sur cinq années. Des budgets avaient été fait par le syndicat ainsi qu’une planification des cotisations spéciales annuelles pour chacun des condos puisque le fonds de prévoyance était insuffisant. Dans le cas de l’unité de Sylvain, sa quote part représentait un montant de 60 000$ sur cinq ans, soit 1000$ de plus par mois. A-t-il lu les documents sans saisir l’ampleur des travaux, ou est-il allé trop vite ?

 

5. Courtier ou pas 

Même si nous sommes courtiers immobiliers, notre but n’est pas de décourager les gens de vendre ou d’acheter seul une propriété. Il n’est pas impossible d’acheter une propriété sans courtier, cependant l’achat d’un condo constitue la transaction  la plus difficile à faire dans le monde immobilier d’aujourd’hui.

L’achat d’un condo  nécessite plusieurs connaissances techniques, financières et juridiques. Un courtier immobilier formé et spécialisé en copropriété représente une valeur ajoutée pour le déroulement de la transaction. Il sait analyser les états financiers, les procès verbaux et la déclaration de copropriété. Il a des obligations de vérification, d’information et de conseil.

Il ne peut laisser passer un problème comme celui qu’a connu Sylvain sous peine d’être poursuivi.

Aujourd’hui nous avons Sylvain comme client car il n’arrive plus à faire ses fins de mois, mais entre nous si nous avions pu le conseiller au moment de l’achat !!!

Notre client Sylvain cherche maintenant à vendre son condo, il aurait préféré y demeurer mais n’arrive malheureusement plus à payer son hypothèque en raison des cotisations spéciales. Si nous l’avions épaulé au moment de l’achat la situation serait sans doute différente !

André Garceau

andre@equipebertrand.ca

514-953-2118

 

(1) http://www.impot.net/fr/immobilier/mutation/