Blogue

Acheter sans avoir vendu : Plusieurs enjeux à vérifier !

En avez les moyens? Évitez de vous retrouver avec une propriété inhabitée!

 

Dans le marché du condo à Montréal  si vous décidez d’acheter sans avoir vendu, il y a plusieurs facteurs à considérer. Les plus importants sont : votre situation financière et votre tolérance au risque, l’état du marché où est localisée votre propriété ainsi que le condo convoité.

 

Si vous ne faites pas l’analyse des facteurs précités, vous pourriez avoir la surprise de ne pas pouvoir acheter ce que vous voulez avant d’avoir vendu, ou être pris   avec votre propriété actuelle qui ne se vend pas alors que vous en avez déjà acheté une autre..

 

Connaissez-vous réellement votre situation financière et les nouvelles règles hypothécaires ?

 

Si votre intention est d’acheter sans avoir vendu, assurez-vous d’obtenir une pré approbation hypothécaire qui tient compte de votre situation. Plusieurs « nouvelles règles hypothécaires » ont été mises de l’avant depuis 2014 et une autre entrera en vigueur en janvier 2018. Selon cette dernière les acheteurs qui ont une mise de fonds de 20% devront se qualifier en vertu d’un taux hypothécaire régulier + 2% ou en vertu du taux de la banque du Canada lequel est à 4.99% en ce moment. Il se peut que certains deuxièmes acheteurs rencontrent des difficultés à se qualifier pour des prêts hypothécaires qu’ils obtiendraient facilement aujourd’hui. (1)

 

Et votre tolérance aux risques ?

Ceux et celles qui ont la capacité financière d’acheter sans avoir vendu, plusieurs ne sont pas prêts à s’exposer à la quantité de risque que représente la possession temporaire de deux habitations. Se retrouver avec deux propriétés — les hypothèques, les frais de condo, les taxes foncières et tout le reste demeure une situation inquiétante même quand on en a les moyens. En effet, nous avons constaté à de nombreuses occasions que les vendeurs surestiment la vitesse à laquelle leur propriété se vendra. Une fois qu’ils ont acheté, plusieurs d’entre eux réalisent que leur demeure n’a pas les caractéristiques recherchées par les acheteurs du jour. Il découvrent alors qu’il n’est jamais certain de vendre rapidement sa propriété rapidement quelque soit le marché.

 

Marché d’acheteur (n’achetez pas sans avoir vendu)

 

Un marché d’acheteur implique en général que votre propriété prendra un certain temps avant de se vendre ou que vous devrez baisser le prix pour vendre plus rapidement. En effet l’offre de propriété est supérieure à la demande.

 

Comme il n’existe aucune garantie dans un marché d’acheteur quant au temps nécessaire pour vendre une propriété, il est préférable de vendre avant d’acheter une des nombreuses propriétés disponibles sur ce type de marché. Une fois votre propriété vendue vous aurez l’embarras du choix pour en choisir une nouvelle. Dans ces conditions, acheter avant d’avoir vendu n’a aucun avantage, au contraire cela vous met une pression inutile, celle de payer pour une propriété inhabitée.

 

Marché de vendeur (acheter sans avoir vendu, parfois c’est mieux)

 

Dans un marché de vendeur les propriétés se vendent en général rapidement et à bon prix. Ici l’offre de propriétés est inférieure à la demande. Tout est relatif mais il y a des marchés comme Toronto et Vancouver dans lesquels il est carrément mieux d’acheter avant de vendre. Cela évite également de se placer dans une situation stressante ou on doit acheter à tout prix parce qu’on a vendu. Dans ce cas, on peut parfois prendre des décisions irrationnelles en matière d’achat. (2) Par contre rappelez-vous qu’au Québec y compris à Montréal la dynamique du marché ne peut se comparer avec celles de Toronto et Vancouver.

 

 

Comment vraiment savoir dans quel marché vous vous situez ?

 

Il existe plusieurs sources qui parlent de l’état du marché immobilier. La plupart d’entre elles vont se prononcer à l’échelle des grands marchés. À titre d’exemple, selon une de ces sources on passe en ce moment d’un marché d’acheteur à un marché équilibré sur le marché du condo à Montréal. (3)

 

Mais pour plus de nuances, les firmes comme JLR et les bulletins de la fédération des chambres immobilières (FCIQ) procurent des analyses très poussées et segmentées par arrondissement. Le bulletin du troisième trimestre de 2017 de la FCIQ nous indique par exemple que pour les copropriétés nous avons un marché de vendeur dans le sud-Ouest et ce pour presque toutes les catégories de prix. Le marché dans Ville Marie comporte les trois mentions équilibré, vendeur, et acheteur pour la catégorie de 400 mille et plus. Enfin, dans Villeray, on a un marché d’acheteurs entre 225-300k, mais lorsque l’on passe au-dessus de la barre des 300k c’est un un marché de vendeurs. Force est de constater que la réalité est donc plus complexe que le laisse croire certaines analyses « macro ». Quand vient le temps d’acheter ou de vendre, avoir une information précise vous permettra d’adopter la bonne stratégie.

 

 

 Que Faire :

 

La grande majorité des gens vont préférer vendre avant d’acheter. Même si le marché Montréalais a été vigoureux en 2017, nous considérons que la prudence est toujours de mise.

 

Si malgré tout vous êtres d’avis contraire, obtenez une pré approbation hypothécaire afin de vraiment évaluer si vous vous qualifiez pour acheter sans avoir vendu et pour vous donner une idée précise de ce que vos finances vous permettent.

 

Tenez compte des caractéristiques de votre propriété versus celles qui sont recherchées par les acheteurs d’aujourd’hui. Si elle n’est pas au « goût du jour » elle pourrait se vendre moins rapidement et à prix moindre, peu importe le marché.

 

Rappelez-vous que derrière les concepts généraux de marchés d’acheteurs et de vendeurs que vous lisez dans les journaux, la réalité peut varier considérablement selon les arrondissements.

 

Si vous n’êtes pas certains, faites appel à un professionnel de l’immobilier, il a les bons outils pour vous conseiller adéquatement.

André Garceau

andre@equipebertrand.ca

514-953-2118